Publié le 11 octobre 2018

Les 10 Commandements du financement Immobilier ...

Ce qui suit traite du cas dans lequel le Dirigeant de PME fait l’acquisition de ses locaux d’exploitation. Nous n’aborderons donc pas dans ce billet le financement des professionnels de l’immobilier (promoteur, marchand de bien, etc.).

L’acquisition d’un bien immobilier implique un montant d’emprunt souvent important, quand bien même le bâtiment est logé dans une SCI patrimoniale, la banque va consolider la dette immobilière avec la dette d’exploitation. Ceci s’explique tout simplement par le fait que c’est la société d’exploitation qui paiera les loyers et les loyers qui rembourseront la dette.
En dépit d’une bonne nature de bien à financer (de l’immobilier est plus liquide pour la banque qu’une extrudeuse par exemple) et des garanties fortes (hypothèque et/ou PPD) un montant d’emprunt important implique que le dossier va automatiquement monter très haut dans l’organigramme de décision (voire « tout en haut ») et cela quel que soit l’établissement bancaire. Cela implique d’une part des délais longs car il y aura plusieurs niveaux d’analyse et d’autre part de disposer d’un dossier parfaitement présenté car le décisionnaire ne vous connait pas à la différence de votre interlocuteur du quotidien (qui n’est pas présent lors des comités d’engagement à ce niveau d’encours).

Vous trouverez ci-dessous les 10 commandements du financement immobilier à adopter afin de maximiser vos chances vis-à-vis des financeurs :

1. « Un loyer de marché tu paieras » :

En effet la première erreur souvent faite pas les porteurs de projets est de calquer le montant du loyer sur le montant de remboursement de la dette. Prenez connaissance des études de marché disponibles sur les sites des brokers régionaux, vous connaitrez le loyer à appliquer en fonction du secteur, du type de bien (entrepôt, bureau, commerce, etc.) et de sa vétusté. Il préférable de faire « l’exercice à l’envers » c’est-à-dire de partir du loyer de marché et de voir combien ce loyer permet d’emprunter, la différence entre les deux devra être couverte par de l’apport.
Le risque est de faire payer un surloyer à la société d’exploitation donc de l’affaiblir ce qui ne va pas être du goût de la banque. Le FISC peut également considérer que vous minimisez volontairement le résultat de la société d’exploitation à des fins d’enrichissement patrimonial via la SCI.

2. « Une SCI tu créeras » :

le débat est encore ardent chez les experts-comptables faut-il ou non loger l’immobilier dans une SCI ? Outre les aspects fiscaux, il faut considérer les aspects pratiques : si vous souhaitez céder l’entreprise à un moment ou un autre, la présence de l’immobilier à l’actif va alourdir le prix à payer par le repreneur et rebuter certains candidats, de plus vous vous couperez d’une rente de loyer post-cession. La SCI est également un bon outil patrimonial pour intéresser les enfants.

3. « Un apport tu réaliseras » :

Fini le temps où les banques finançaient 115% du montant de l’acquisition c’est-à-dire avec les frais de notaires et les honoraires du broker ! Même si le loyer de marché (visé plus haut) couvre les échéances de prêt, les ratios bancaires se sont durcis et tous exigent entre 10% à 20% d’apport comme préalable de l’étude du dossier.

4. « Un plan de trésorerie tu prévoiras » :

Lorsque votre interlocuteur bancaire se met à son poste tous les matins, il traite ses « débiteurs ». Il s’agit d’un « listing » qui reprend toutes les personnes morales rattachées à lui qui sont en position débitrice, il n’y a rien de pire pour votre chargé d’affaire que d’avoir à traiter des découverts sur des SCI. Du côté du Dirigeant couvrir un compte d’une SCI n’a rien de prioritaire. Toutefois les encours étant consolidés, une pointe débitrice sur une SCI peut contaminer le scoring de la société d’exploitation. Inutile donc de tendre la joue et assurez-vous dès le départ que la SCI sera bien créditrice tout au long de la durée du prêt.

5. « Le DSCR tu calculeras » :

Le DSCR ou TCD (taux de couverture de la dette) est le second indicateur que la banque regarde après le montant d’apport. Il se calcule de la manière suivante : EBE / annuité de remboursement. Ce ratio doit être supérieur à 110% minimum sur toute la durée de l’emprunt.

6. « Une documentation exhaustive tu transmettras » :

Comme expliqué plus haut, le décisionnaire ne vous connait pas et n’a pas vu le bâtiment, joignez donc à votre demande un maximum d’éléments : environnement du bien (quel parc ? quel secteur ?), plans détaillés, photos, compromis, etc… Justifiez également pourquoi cette acquisition est stratégique pour la société d’exploitation : visibilité commerciale, organisation des surfaces pour les équipes, gains de productivité, etc.

7. « Ton banquier tu ménageras » :

Ce conseil est de deux ordres. Premièrement ne minimisez pas le montant des travaux et/ou aménagements des locaux, il n’y a rien de pire que d’aller solliciter sa banque pour une rallonge, ce cas est beaucoup plus fréquent qu’il n’y parait.

Deuxièmement il est préférable de répartir la dette entre plusieurs établissements bancaires afin de limiter les encours et de ne pas se rendre trop vulnérable vis-à-vis d’une banque. Jouez l’équilibre entre vos banques, si vous êtes monobanques, faites-en entrer une nouvelle et surtout, répartissez les flux de la société d’exploitation en fonction des engagements des banques afin de conserver une bonne relation dans le temps.

8. « Un bail en bonne et due forme tu signeras » :

Il est tentant compte tenu du fait que le bail se signe entre vous et vous, de négliger cet aspect. Toutefois les banques sont très regardantes à la bonne rédaction du bail (qui paie les charges ? etc.) et davantage sur la durée de ce bail. En effet n’hésitez pas à vous engager sur une durée ferme longue (sans toutefois excéder les 12 ans pour des raisons fiscales), évitez les modèles qui circulent sur internet la loi en matière d’immobilier change sans cesse, il vaut mieux être à jour.

9. « Le mode de financement consciencieusement tu étudieras » :

Crédit classique ou Crédit-bail immobilier ?

Le crédit classique est plus souple puisque vous êtes le propriétaire du bâtiment et pouvez donc à tout moment effectuer les travaux et aménagements que vous souhaitez, vous pouvez aussi céder le bien quand bon vous semble. Ce mode de financement est toutefois plus exigeant en matière d’apport.
Le Crédit-bail immobilier a l’opposé peut se faire sans apport ou avec un apport minimum. Il est en cours de vie plus complexe puisque vous n’êtes que le locataire d’un bien détenu en pleine propriété par la banque ce qui laisse moins de souplesse en matière d’extension, travaux, sous-location et autres. Si la société d’exploitation dépose le bilan en cours de bail, elle n’aura pas la propriété du bien et les loyers payés seront « perdus ».
Autre point important : dans le cadre du CBI vous payez un loyer donc vous passez une charge sur la totalité des échéances de remboursement, dans le cadre d’un crédit classique vous payez des frais financiers, vous remboursez du capital et vous amortissez le bien sur une durée supérieur à la durée de remboursement du crédit, l’impact sur le résultat n’est pas le même. Dans le cadre du Crédit-bail immobilier vous amortissez le bâtiment et le crédit sur la même durée, lors de la mainlevée (lorsque vous prenez la possession du bâtiment à l’issu du contrat de crédit-bail) vous allez devoir imputer un rectificatif fiscal puisque vous aurez sur-amorti le bâtiment et passé des loyers. Ce rectificatif est à préparer afin de ne pas se retrouver en difficulté.
Le crédit classique a la réputation d’être plus souple, le crédit-bail immobilier peut toutefois être préférable si vous avez des investissements immobiliers successifs à réaliser (ouverture de succursales par exemple) ce qui vous permettra de minimiser les apports et conserver votre cash pour la société d’exploitation. Le plus souvent c’est la banque qui impose le mode de financement après analyse de la faisabilité du dossier.

10. « Nord Financement tu contacteras » :

C’est le meilleur conseil que nous pouvons vous donner ! Nous sommes rompus à cet exercice depuis plus de 30 ans !

En savoir plus

Notre Expert

Antoine PACAN

Responsable - Nord Financement

+33 3 59 31 20 73
apacan@groupeird.fr
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